Immobilier & patrimoine

SCI à l'IS ou à l'IR : la simulation complète sur quinze ans

Par Marie-France Levy, expert-comptable · Publié le 12 septembre 2026 · Mis à jour le 12 septembre 2026

En résumé

Une SCI à l'IR impose les loyers chez les associés au barème progressif plus 17,2 % de prélèvements sociaux, sans amortissement, mais exonère la plus-value après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux). Une SCI à l'IS amortit l'immeuble et paie 15 % puis 25 % sur un résultat réduit, mais la plus-value de revente réintègre les amortissements. L'IS gagne pour capitaliser des loyers élevés ; l'IR gagne pour revendre à long terme.

SCI à l'IS ou à l'IR : la question revient à chaque création de société civile immobilière, et la réponse donnée en cinq minutes est presque toujours incomplète, parce qu'elle ne va pas jusqu'à la revente. Le régime choisi produit ses effets pendant toute la détention et bascule le jour de la vente. Voici la simulation complète sur quinze ans, avec un exemple chiffré aux règles 2026, et les critères qui font pencher d'un côté ou de l'autre.

Les deux régimes en une page

Critère	SCI à l’IR (translucide)	SCI à l’IS (opaque)
Imposition des loyers	Chez chaque associé, en revenus fonciers : barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux	Chez la SCI : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà (2026)
Amortissement de l’immeuble	Non	Oui, par composants (hors terrain)
Charges déductibles	Intérêts, travaux d’entretien et d’amélioration, charges, taxe foncière, assurance	Toutes charges y compris amortissement, frais d’acquisition, travaux de construction (amortis)
Déficit	Imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an	Reportable sur les bénéfices futurs de la SCI
Distribution aux associés	Sans imposition supplémentaire (déjà imposés)	Dividendes soumis au PFU de 30 %
Plus-value de cession de l’immeuble	Régime des particuliers : abattements pour durée de détention, exonération après 22 ans (IR) et 30 ans (PS)	Régime professionnel : prix de vente moins valeur nette comptable (amortissements déduits), imposé à l’IS
Comptabilité	Trésorerie, déclaration 2072	Engagement, bilan, liasse 2065, dépôt au greffe

L’exemple : un immeuble de 500 000 € loué 30 000 € par an

Hypothèses : acquisition 500 000 € dont 80 000 € de terrain, financée à 70 % par un emprunt sur quinze ans à 3,5 %, loyers 30 000 € par an indexés à 1,5 %, charges et taxe foncière 6 000 € par an, associé unique à la tranche marginale de 30 %, revente à 650 000 € après quinze ans. Chiffres arrondis, règles 2026.

Pendant la détention (cumul sur quinze ans).

À l’IR, le revenu foncier annuel est de loyers moins charges moins intérêts : environ 18 000 € les premières années, 24 000 € à la fin. Imposé à 30 % + 17,2 %, il coûte de 8 500 € à 11 300 € d’impôt par an, soit environ 145 000 € sur quinze ans.

À l’IS, le résultat est réduit par l’amortissement du bâti (420 000 € sur 40 ans en moyenne pondérée, soit environ 10 500 € par an) et des frais d’acquisition : le bénéfice annuel se situe entre 7 500 € et 13 500 €, imposé à 15 %, soit environ 1 100 € à 2 000 € par an, environ 24 000 € sur quinze ans. Si les associés distribuent tout, le PFU ajoute 30 % du net : environ 45 000 € de plus. S’ils capitalisent dans la SCI, rien de plus.

À la revente (année 15).

À l’IR, la plus-value brute est de 150 000 €, réduite par les frais et abattements pour durée de détention (6 % par an au-delà de la cinquième année pour l’impôt, 1,65 % pour les prélèvements sociaux) : après quinze ans, 60 % d’abattement sur l’impôt et 16,5 % sur les prélèvements sociaux. Impôt d’environ 11 400 € et prélèvements sociaux d’environ 21 500 €, soit environ 33 000 €.

À l’IS, la valeur nette comptable est de 500 000 € moins 157 500 € d’amortissements, soit 342 500 € : plus-value imposable de 307 500 €, imposée à 15 % puis 25 %, soit environ 72 600 €. Puis PFU de 30 % à la distribution du produit : environ 80 000 € de plus si tout est distribué.

Le total sur quinze ans, tout distribué.

	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Impôt sur les loyers	≈ 145 000 €	≈ 24 000 € + 45 000 € de PFU
Impôt sur la revente	≈ 33 000 €	≈ 72 600 € + 80 000 € de PFU
Total	≈ 178 000 €	≈ 221 600 €

Sans distribution (réinvestissement dans la SCI), l’IS tombe à environ 96 600 € : nettement moins que l’IR. Tout dépend donc de ce que vous faites de l’argent.

Le point de vue du cabinet

Le tableau ci-dessus résume ce que nous constatons dans les dossiers : l’IS est presque toujours gagnant si les loyers restent dans la SCI pour rembourser l’emprunt et réinvestir, et presque toujours perdant si l’objectif est de percevoir les loyers chaque année et de revendre après vingt ans. Entre les deux, la tranche marginale de l’associé et l’horizon de revente font la décision. Nous refusons de trancher sans une simulation sur la durée réelle du projet, revente comprise. — Marie-France Levy, expert-comptable

Les critères qui font pencher la balance

Vers l’IS : loyers élevés par rapport aux charges, associés fortement imposés, volonté de capitaliser et de réinvestir, détention longue sans projet de revente, location de locaux professionnels à sa propre société, travaux de construction ou de rénovation lourde à amortir.

Vers l’IR : revente envisagée à moyen ou long terme, associés faiblement imposés, besoin de percevoir les loyers, travaux d’entretien importants générant un déficit foncier, transmission par donation de parts (la valeur des parts à l’IR n’intègre pas de fiscalité latente).

Le cas de la transmission

Une donation de parts d’une SCI à l’IR transmet un bien dont la plus-value latente sera calculée à partir de la valeur au jour de la donation, ce qui efface la plus-value antérieure. Une donation de parts d’une SCI à l’IS transmet des titres dont la valeur tient compte de la fiscalité latente sur les amortissements, ce qui réduit l’assiette des droits mais reporte l’impôt. Le pacte Dutreil ne s’applique pas à une SCI de gestion. Ces points sont détaillés sur la page gestion de patrimoine du dirigeant.

Les erreurs à éviter

Opter pour l’IS sans simuler la revente. L’économie d’impôt pendant la détention se paie à la sortie.
Rester à l’IR avec des loyers élevés et une tranche à 41 %. Près de 60 % des loyers nets partent en impôt.
Louer en meublé dans une SCI à l’IR. Passage à l’IS de plein droit, avec ses conséquences.
Oublier les comptes courants. Les apports des associés pour financer les travaux ou le déficit doivent être tracés, voir compte courant d’associé : mode d’emploi.

Ce que fait le cabinet

Le Cabinet Levy & Associés réalise la simulation à quinze ans sur vos biens, vos loyers, votre tranche d’imposition et votre projet de revente ou de transmission, puis accompagne la création de la SCI, l’option éventuelle et la comptabilité annuelle. Le premier rendez-vous est offert. La page expert-comptable pour SCI à Lyon décrit la mission ; l’article créer une SCI familiale : les sept étapes le parcours de création ; et holding patrimoniale : quand le montage est rentable l’étape suivante pour les patrimoines importants. Les investisseurs en meublé se reporteront à la page LMNP.

Questions fréquentes

L'option pour l'IS est-elle irrévocable ?

Depuis 2019, une société qui a opté pour l'IS peut y renoncer dans les cinq ans suivant l'option ; au-delà, l'option devient irrévocable. La renonciation entraîne les conséquences d'une cessation d'activité. En pratique, une SCI qui a amorti pendant plusieurs années a peu d'intérêt à revenir à l'IR.

Une SCI à l'IR peut-elle déduire des travaux ?

Oui, les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers ; les dépenses de construction, reconstruction et agrandissement ne le sont pas. Le déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique jusqu'en 2025), le surplus sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Comment sont imposés les associés d'une SCI à l'IS qui se versent des dividendes ?

Au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (ou au barème sur option avec abattement de 40 %), après que la SCI a payé l'IS. Sur 100 € de loyer net, une SCI à l'IS au taux de 15 % distribue 85 €, sur lesquels l'associé paie 25,50 € : il reste 59,50 €. À l'IR, avec une tranche marginale de 30 % plus 17,2 %, il reste 52,80 €. L'écart se creuse avec l'amortissement à l'IS.

Quel régime pour une SCI qui loue des locaux à sa propre société ?

L'IS est souvent retenu : les loyers sont une charge déductible chez la société d'exploitation et un produit amorti chez la SCI, avec une imposition faible pendant la détention. L'IR convient si l'objectif est de revendre les murs après vingt ans avec une plus-value exonérée. Le choix dépend aussi de l'option TVA sur les loyers professionnels.

Peut-on avoir une SCI à l'IR et louer en meublé ?

Non sans risque : la location meublée est une activité commerciale qui fait perdre à la SCI sa transparence fiscale et la soumet de plein droit à l'IS si les recettes meublées dépassent 10 % des recettes totales. Pour du meublé, on utilise l'entreprise individuelle (LMNP), l'indivision ou une SARL de famille.

Marie-France Levy

Expert-comptable inscrite au tableau de l'Ordre · Cabinet Levy & Associés, Lyon 6e

Publié le 12 septembre 2026 · Mis à jour le 12 septembre 2026