Expert-comptable pour SCI à Lyon : IS ou IR, amortissements, comptes courants et plus-values

Les spécificités comptables d’une SCI

La société civile immobilière est l’outil de détention immobilière le plus répandu en France, et le plus mal tenu. Six points structurent son dossier.

1. Le choix du régime fiscal. À l’impôt sur le revenu par défaut, la SCI est transparente : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers. Sur option, elle relève de l’impôt sur les sociétés : elle amortit ses immeubles, paie l’IS à 15 % puis 25 %, et ses associés ne sont imposés qu’à la distribution. L’option engage pour longtemps.

2. La comptabilité selon le régime. À l’IR, une comptabilité de trésorerie et une déclaration 2072 ; à l’IS, une comptabilité d’engagement complète, un bilan, une liasse 2065 et un dépôt au greffe.

3. Les amortissements. À l’IS, l’immeuble (hors terrain) est amorti par composants sur 25 à 50 ans, ce qui réduit le résultat imposable pendant des années, mais gonfle la plus-value lors de la vente.

4. Les travaux. À l’IR, les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles ; les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne le sont pas. La frontière est une source de contentieux.

5. Les comptes courants d’associés. Chaque euro apporté ou retiré par un associé doit être tracé. C’est la clé de la paix familiale et de la sécurité juridique de la SCI.

6. Les plus-values. À l’IR, abattements pour durée de détention et exonération après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux). À l’IS, réintégration des amortissements et imposition au taux de l’IS, puis flat tax à la distribution.

Les erreurs les plus fréquentes dans les SCI

• Opter pour l’IS pour « payer moins d’impôt tout de suite » sans simuler la revente. Sur un immeuble acheté 400 000 € et revendu 600 000 € après vingt ans, la SCI à l’IS est imposée sur la plus-value majorée des amortissements pratiqués ; la SCI à l’IR bénéficie d’abattements substantiels. L’écart peut dépasser 100 000 €.
• Ne tenir aucune comptabilité dans une SCI familiale. Au décès d’un parent, les enfants ne savent pas qui a financé quoi ; au divorce d’un associé, l’ex-conjoint réclame une valeur ; à la cession, le notaire demande les comptes des trois derniers exercices.
• Déduire des travaux de construction en revenus fonciers. L’administration requalifie et réintègre, avec intérêts de retard de 0,20 % par mois et majoration de 10 % à 40 %.

Ce que nous faisons pour les SCI et les investisseurs immobiliers

• L’arbitrage IS / IR à la création ou en cours de vie, avec simulation à quinze ans incluant la revente et la transmission, détaillée dans l’article SCI à l’IS ou à l’IR : la simulation complète.
• La création de la SCI : statuts, clauses d’agrément, gérance, immatriculation, décrite dans créer une SCI familiale : les sept étapes.
• La comptabilité annuelle : trésorerie et 2072 à l’IR, comptabilité d’engagement, bilan et liasse 2065 à l’IS.
• Le suivi des comptes courants d’associés, avec convention et relevé annuel par associé, décrit dans compte courant d’associé : mode d’emploi.
• La ventilation des travaux entre déductibles et non déductibles, avec dossier justificatif.
• Les amortissements par composants à l’IS.
• Les assemblées annuelles et le dépôt au greffe pour les SCI à l’IS.
• La fiscalité de la cession d’un bien ou de parts, et la coordination avec le notaire.
• La transmission : donation de parts avec réserve d’usufruit, démembrement, en lien avec la page gestion de patrimoine du dirigeant.
• La TVA pour les SCI qui louent des locaux professionnels avec option.

Nos clients SCI dans la région lyonnaise

Les SCI que nous accompagnons détiennent des appartements loués à Lyon, Villeurbanne et Caluire-et-Cuire, des locaux professionnels dans les zones d’activité de l’Est et de l’Ouest lyonnais, des immeubles de rapport dans les communes du Val de Saône et du Beaujolais. Leurs associés vivent souvent dans la Métropole, mais pas toujours : la visioconférence et le portail permettent un suivi à distance.

Combien coûte un expert-comptable pour une SCI ?

Le devis en ligne précise la logique et déclenche une proposition écrite sous 48 heures.

SCI, LMNP, holding : choisir le bon véhicule

La SCI n’est pas toujours le bon outil : un appartement loué meublé relève du régime du loueur en meublé non professionnel, incompatible avec une SCI à l’IR ; un dirigeant qui veut loger ses locaux professionnels et sa trésorerie excédentaire peut préférer une holding. Le premier rendez-vous sert à choisir avant de créer. Les professions libérales qui achètent leurs murs trouveront un complément sur la page expert-comptable pour profession libérale, et la clôture des comptes d’une SCI à l’IS suit le processus décrit sur la page bilan et liasse fiscale.

Le calendrier d’une SCI sur l’année

Une SCI a des obligations annuelles que ses associés oublient facilement. Janvier : clôture de l’exercice, relevé des loyers, des charges et des travaux de l’année, relevé des comptes courants d’associés, appel des fonds pour les charges de copropriété du premier trimestre. Février-avril : pour une SCI à l’IR, préparation de la déclaration 2072 et répartition du résultat entre associés ; pour une SCI à l’IS, révision, amortissements, bilan et liasse 2065. Mai : dépôt de la 2072 ou de la 2065, report de la quote-part de chaque associé sur sa déclaration 2044 ou 2042, paiement du solde d’IS. Juin : assemblée générale annuelle d’approbation des comptes (obligatoire dans les deux régimes), affectation du résultat, mise à jour du registre des décisions, dépôt au greffe pour les SCI à l’IS. Juillet-septembre : révision des loyers selon l’indice, renouvellement des baux, décisions de travaux à voter en assemblée. Octobre-décembre : pré-clôture avec le cabinet, arbitrage des travaux à engager avant la clôture, paiement de la CFE pour les SCI louant des locaux professionnels, taxe foncière et éventuelle taxe sur les logements vacants. Le cabinet tient ce calendrier et convoque l’assemblée avec vous.