Expert-comptable pour agence immobilière et mandataires à Lyon : commissions, séquestres, gestion locative, négociateurs

Deux comptabilités dans une même agence

Une agence immobilière lyonnaise gère en permanence deux flux : le sien (commissions de transaction, honoraires de gestion et de syndic, honoraires de location) et celui de ses clients (dépôts de garantie, loyers, charges, fonds de copropriété). La loi Hoguet impose que les seconds soient séparés, couverts par une garantie financière et représentés à tout moment. Une agence qui confond les deux commet une faute grave, découverte par le garant ou par un contrôle. Sur le plan économique, la transaction est un métier de commissions élevées mais irrégulières, encaissées des mois après le travail ; la gestion locative et le syndic sont des métiers de revenus récurrents, à faible marge unitaire mais très valorisés à la cession. Les agences qui durent combinent les deux.

Le Cabinet Levy & Associés, à Lyon 6e, accompagne des agences indépendantes et franchisées, des administrateurs de biens, des syndics et des mandataires indépendants de la Métropole, avec une comptabilité qui respecte la séparation des fonds et un pilotage adapté au décalage entre compromis et acte.

Ce que le cabinet prend en charge

La comptabilité de l’agence. Tenue mensuelle, commissions rattachées à la date de l’acte, TVA à l’encaissement, honoraires de gestion et de location, charges de publicité et de portails, suivi du pipeline de transactions pour anticiper le chiffre d’affaires (comptabilité complète).

Les comptes de tiers et la garantie financière. Contrôle des comptes séquestres et de la représentation des fonds, rapprochement mensuel, préparation des états demandés par le garant, comptabilité auxiliaire des mandants en gestion locative et des copropriétés en syndic, intégration dans les comptes de l’agence.

La paie et les statuts. Paie de la convention collective de l’immobilier (négociateurs VRP, fixe et commissions, gestionnaires, assistantes), contrats d’agents commerciaux et vérification de leur indépendance, apporteurs d’affaires (gestion de la paie, conseil social et RH).

La trésorerie. Plan de trésorerie qui intègre le délai compromis-acte, le taux d’échec des ventes et la saisonnalité du marché lyonnais ; suivi des honoraires de gestion récurrents qui couvrent les charges fixes (prévisionnel de trésorerie).

La structure et le développement. Création de la société titulaire de la carte, franchise ou indépendance, acquisition d’un portefeuille de gestion, holding pour plusieurs agences, cession (création d’entreprise, franchise, cession d’entreprise).

Le mandataire indépendant

Beaucoup de professionnels de l’immobilier lyonnais exercent sans agence, comme mandataires d’un réseau national, en micro-entreprise puis en société. Leur comptabilité est plus simple (pas de fonds de tiers, pas de garantie) mais leurs questions sont réelles : statut et passage en société, TVA au-delà de la franchise, déduction du véhicule et de la publicité, cotisations sur des commissions irrégulières, trésorerie entre deux actes. Notre guide devenir agent immobilier à Lyon décrit le parcours, et nos pages freelance et SASU ou EURL le choix du statut. Le cabinet suit ces mandataires avec un forfait en ligne adapté.

Les points de vigilance du secteur

• Les commissions comptabilisées au compromis, qui gonflent un résultat et un impôt sur des ventes qui n’aboutiront pas toutes.
• Les fonds de clients sur le compte de l’agence, même temporairement.
• Les agents commerciaux traités comme des salariés, avec bureau imposé, horaires et exclusivité : la requalification coûte des années de cotisations.
• La TVA sur les honoraires de location, avec ses règles de répartition entre bailleur et locataire.
• Les frais de publicité et de portails, à suivre par mandat pour connaître le coût réel d’une vente.
• La carte professionnelle et la garantie, dont le renouvellement exige des attestations comptables à jour.

Trois situations types

Une agence indépendante de transaction et de gestion à Lyon 3e, quatre salariés et deux agents commerciaux : comptabilité avec comptes de tiers, contrôle mensuel des séquestres, paie VRP, contrats d’agents commerciaux sécurisés, tableau de bord du pipeline et des honoraires récurrents.

Un administrateur de biens de la Presqu’île gérant huit cents lots et trente copropriétés : comptabilité de l’agence intégrant la comptabilité auxiliaire des mandants et des copropriétés, états annuels, garantie financière, paie de douze salariés, préparation d’une acquisition de portefeuille.

Une mandataire indépendante de l’Ouest lyonnais passée de la micro-entreprise à la SASU : création, TVA, véhicule et publicité déduits, rémunération et dividendes, plan de trésorerie entre les actes.

Franchise ou indépendance pour une agence

Une part croissante des agences lyonnaises sont franchisées : la marque apporte de la notoriété, des outils, une formation et des mandats, contre un droit d’entrée et des redevances sur le chiffre d’affaires qui pèsent sur une marge déjà tendue en transaction. Une agence indépendante garde l’intégralité de ses commissions mais doit construire seule sa visibilité. Le cabinet chiffre les deux modèles sur le nombre de transactions et le portefeuille de gestion attendus, retraite le prévisionnel du franchiseur avec les loyers et salaires lyonnais, et suit ensuite les redevances et le reporting au réseau.

Dans les deux cas, la gestion locative est ce qui donne de la valeur à l’agence : des honoraires récurrents qui couvrent les charges fixes et un portefeuille qui se vend à un multiple, alors que la transaction seule se valorise peu. Nous encourageons les agences de transaction à développer ou à acquérir de la gestion, et nous accompagnons ces acquisitions.

Pourquoi le Cabinet Levy & Associés

Parce que l’immobilier exige une comptabilité à deux niveaux, une paie spécifique et une vigilance permanente sur les statuts des négociateurs, et que nous accompagnons des professionnels du secteur dans la Métropole. Cabinet familial de Lyon 6e fondé en 1997, avec plus de huit cents clients, un interlocuteur dédié, une expert-comptable joignable directement et un forfait fixé sur devis écrit après un premier rendez-vous sans engagement : appelez directement Nathalie LEVY au 06 29 37 68 06 ou laissez vos coordonnées ci-dessus.