Expert-comptable pour marchand de biens et promoteur à Lyon : TVA sur marge, stock immobilier, engagement de revente

Une activité commerciale, pas un investissement

Le marchand de biens achète pour revendre, avec ou sans travaux, dans un délai court ; le promoteur construit ou fait construire pour vendre, souvent en état futur d’achèvement. Tous deux exercent une activité commerciale, imposée en BIC ou à l’IS, sans les régimes de faveur des particuliers (plus-values immobilières avec abattements) ni ceux du bailleur. En contrepartie, ils bénéficient de régimes propres : droits d’enregistrement réduits sous engagement de revente, TVA sur la marge dans certains cas, déduction de toutes les charges de l’opération. Le marché lyonnais, dense et tendu, en compte beaucoup : rénovateurs d’appartements sur la Presqu’île et à la Croix-Rousse, découpeurs d’immeubles, transformateurs de bureaux en logements, petits promoteurs de maisons en périphérie.

Le Cabinet Levy & Associés, à Lyon 6e, accompagne ces professionnels avec une comptabilité par opération, une qualification fiscale de chaque achat avant la signature, et un suivi des engagements et des délais qui déclenchent des impôts.

Ce que le cabinet prend en charge

La qualification de chaque opération. Avant l’acte d’achat : nature du bien (ancien, neuf, terrain), régime de TVA applicable à l’achat et à la revente (exonération, option, marge, prix total), droits d’enregistrement et engagement de revente ou de construire, impact des travaux (rénovation ou immeuble rendu neuf), coût de revient prévisionnel et marge attendue (optimisation fiscale).

La comptabilité par opération. Stock immobilier au coût de revient, affectation de chaque dépense (acquisition, frais, travaux, honoraires, assurance dommages-ouvrage, frais financiers), en-cours à la clôture, marge à la revente, résultat par opération et consolidé (comptabilité complète).

La TVA. Déclarations mensuelles avec régimes multiples, TVA sur marge calculée opération par opération, autoliquidation sur les travaux sous-traités, régularisations, crédits de TVA sur les opérations en TVA sur prix total (autoliquidation de TVA).

Le suivi des engagements. Échéancier des engagements de revente et de construire, alertes avant expiration, calcul des droits complémentaires en cas de dépassement.

Le financement. Budget d’opération, planning, plan de trésorerie, dossier bancaire, suivi des tirages et des remboursements (business plan).

La structure. Société d’opération à l’IS, holding pour isoler les risques et remonter les résultats, articulation avec le patrimoine personnel et les SCI de conservation (holding, SCI).

Les questions avant chaque achat

« Cet immeuble sera-t-il en TVA sur marge ? »

Seulement si l’achat n’a pas ouvert droit à déduction, si l’immeuble est achevé depuis plus de cinq ans, si le vendeur opte, et si le bien revendu est le même que le bien acheté, juridiquement et physiquement. Une division en lots ou des travaux lourds peuvent faire perdre le régime. La réponse détermine la marge nette et doit précéder l’offre d’achat.

« Les travaux vont-ils rendre l’immeuble neuf ? »

Des travaux qui portent sur la majorité des fondations, des éléments porteurs, de la façade ou du second œuvre dans certaines proportions rendent l’immeuble neuf : la revente est alors soumise à la TVA sur le prix total, avec récupération de la TVA sur les travaux. Le devis et le programme de travaux sont analysés avant l’engagement.

« Puis-je tenir le délai de revente ? »

L’engagement de revente à cinq ans est généralement tenable pour une rénovation d’appartement, plus risqué pour un immeuble à découper ou un projet nécessitant un permis. Le cabinet suit le délai et chiffre le coût du dépassement, qui doit être intégré au budget.

« Comment isoler les risques entre opérations ? »

Par une société par opération ou par programme, détenue par une holding, avec des conventions de trésorerie ; les banques le demandent souvent, et une opération en difficulté ne met pas les autres en péril.

Les erreurs coûteuses

• Acheter en SCI ou à titre personnel une opération d’achat-revente, et subir une requalification en activité commerciale.
• Ignorer que des travaux lourds font basculer en TVA sur prix total.
• Comptabiliser un immeuble en immobilisation et l’amortir.
• Laisser expirer un engagement de revente.
• Négliger l’assurance dommages-ouvrage et la garantie sur les travaux vendus.
• Financer une opération avec la trésorerie d’une autre sans convention.

Trois situations types

Un rénovateur d’appartements sur la Presqu’île en SAS : quatre opérations par an, TVA sur marge, engagement de revente, comptabilité par opération avec stock et en-cours, résultat consolidé, holding créée la deuxième année.

Un marchand de biens de l’Ouest lyonnais qui découpe un immeuble en six lots : analyse de l’identité du bien pour la TVA, division et revente lot par lot, suivi des délais, budget et financement bancaire.

Un petit promoteur de l’Est lyonnais construisant huit maisons en VEFA : TVA sur prix total, comptabilité à l’avancement, garantie financière d’achèvement, appels de fonds, paie d’un conducteur de travaux, direction financière externalisée sur l’opération.

La rémunération et la fiscalité personnelle du marchand de biens

Le marchand de biens en société se rémunère par un salaire ou une gérance et par des dividendes, avec les arbitrages ordinaires des dirigeants de SAS ou de SARL ; ses résultats, irréguliers par nature, se lissent par la holding, qui conserve les bénéfices des bonnes années pour financer les opérations suivantes ou constituer un patrimoine de conservation en SCI. Le cabinet organise cette articulation entre société d’opération, holding et patrimoine personnel, et suit la fiscalité du dirigeant dans son ensemble (patrimoine du dirigeant, dividendes ou salaire).

Pourquoi le Cabinet Levy & Associés

Parce que l’achat-revente immobilier est l’une des activités les plus techniques en TVA et en droits d’enregistrement, et que les erreurs se chiffrent en dizaines de milliers d’euros par opération. Cabinet familial de Lyon 6e fondé en 1997, avec plus de huit cents clients dont des professionnels de l’immobilier, un interlocuteur dédié, une expert-comptable joignable directement et un forfait fixé sur devis écrit après un premier rendez-vous sans engagement : appelez directement Nathalie LEVY au 06 29 37 68 06 ou laissez vos coordonnées ci-dessus.