Amortissement en LMNP : la méthode par composants et un exemple chiffré

L'amortissement en LMNP est le mécanisme qui rend le régime réel si avantageux : il permet de déduire chaque année une fraction du prix du bien sans décaisser un euro. Mais il obéit à des règles précises que l'administration vérifie : valeur du terrain exclue, décomposition par composants, durées cohérentes, limitation au résultat, report des excédents, et depuis 2025 réintégration dans la plus-value de cession. Voici la méthode appliquée au cabinet, avec un exemple chiffré.

Pourquoi amortir, et ce que cela change

L’amortissement constate la perte de valeur d’un bien du fait de l’usage et du temps. En location meublée au réel, il s’applique au logement (hors terrain), au mobilier, aux équipements et aux frais d’acquisition. Il produit une charge déductible sans sortie d’argent, qui vient réduire le résultat imposable des loyers. Avec un bien financé à crédit, la combinaison intérêts + charges + amortissement annule fréquemment le résultat pendant dix à quinze ans.

Deux limites encadrent le mécanisme. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : il est déductible à hauteur du résultat avant amortissement, l’excédent étant reporté sans limite. Et depuis 2025, il est réintégré dans la plus-value de cession, ce qui en reporte une partie à la revente.

Étape 1 : isoler le terrain

Le terrain ne s’amortit pas. Sa valeur est isolée du prix d’achat selon une méthode documentée : ventilation de l’acte si elle existe, comparaison avec le prix des terrains du secteur, ou pourcentage cohérent avec la localisation et la densité. Pour un appartement en immeuble collectif à Lyon ou Villeurbanne, une quote-part de 10 à 20 % est fréquemment retenue ; pour une maison sur un terrain en périphérie, davantage. Une valeur de terrain manifestement sous-évaluée est le premier point contesté en contrôle.

Étape 2 : décomposer le bâti par composants

Le bâti est réparti en composants ayant chacun une durée d’utilisation propre. Une décomposition usuelle pour un logement ancien :

Les pourcentages et durées sont adaptés à chaque bien (âge, état, travaux réalisés) et conservés au dossier. Une décomposition trop agressive (durées courtes, agencements surévalués) est contestable.

Étape 3 : ajouter le mobilier, les équipements et les frais

Le mobilier (lit, table, électroménager) est amorti sur 5 à 10 ans selon sa nature ; les frais d’acquisition (droits de mutation, honoraires) peuvent être soit déduits en charge l’année de l’achat, soit incorporés au coût et amortis avec le bien ; les travaux d’amélioration sont immobilisés et amortis sur leur durée propre.

L’exemple : un deux-pièces à Lyon 7e acheté 220 000 €

Prix 220 000 €, frais d’acquisition 17 000 € (incorporés), terrain évalué à 15 % soit 33 000 €, bâti 187 000 €, mobilier 7 000 €. Décomposition : gros œuvre 84 150 € sur 60 ans (1 402 € par an), façade et toiture 22 440 € sur 25 ans (898 €), installations 33 660 € sur 20 ans (1 683 €), agencements 46 750 € sur 12 ans (3 896 €). Frais d’acquisition 17 000 € répartis au prorata (environ 700 € par an en moyenne). Mobilier 7 000 € sur 7 ans (1 000 €).

Amortissement total la première année : environ 9 600 €. Avec un loyer de 12 000 € par an, des charges de 2 800 € et des intérêts de 5 200 €, le résultat avant amortissement est de 4 000 € : l’amortissement déductible est limité à 4 000 €, et 5 600 € sont reportés. Impôt sur les loyers : zéro. Les années suivantes, les intérêts diminuent, le résultat avant amortissement augmente, et l’amortissement reporté s’impute progressivement.

Après douze ans, les agencements sont entièrement amortis et l’amortissement annuel chute : le résultat redevient imposable. C’est le moment où beaucoup de loueurs envisagent des travaux (qui créent de nouveaux composants) ou une revente.

La réintégration dans la plus-value

Depuis le 15 février 2025, les amortissements effectivement déduits (pas ceux reportés) sont retranchés du prix d’acquisition pour calculer la plus-value de cession. Sur l’exemple, après dix ans, environ 60 000 € d’amortissements déduits majorent la plus-value d’autant, avant abattements pour durée de détention (6 % par an de la sixième à la vingt et unième année pour l’impôt). Le calcul complet sur dix ans figure dans LMNP : réel ou micro-BIC, le calcul sur dix ans. Les résidences services sont exclues de cette réintégration.

Les erreurs à éviter

• Amortir 100 % du prix, terrain compris.
• Retenir des durées uniformes (tout sur 25 ans) sans décomposition.
• Déduire l’amortissement au-delà du résultat, créant un déficit non admis.
• Perdre le suivi des amortissements différés d’une année sur l’autre.
• Confondre travaux déductibles et travaux à immobiliser.
• Ne pas conserver la méthode de valorisation du terrain au dossier.

Ce que fait le cabinet

Le Cabinet Levy & Associés établit la décomposition de votre bien à partir de l’acte d’achat, des diagnostics et des factures, fixe les durées, incorpore le mobilier et les frais, calcule l’amortissement chaque année avec la limitation et le report, et le suit jusqu’à la revente pour le calcul de la plus-value. La mission est décrite sur la page expert-comptable LMNP à Lyon. Les loueurs en courte durée trouveront les règles lyonnaises dans location Airbnb à Lyon : fiscalité et réglementation, et ceux qui hésitent avec une SCI la comparaison dans SCI à l’IS ou à l’IR et sur la page expert-comptable pour SCI.