LMNP : réel ou micro-BIC, le calcul sur dix ans, revente comprise

LMNP réel ou micro-BIC : la réponse dépendait autrefois uniquement du niveau des charges. Depuis la loi de finances pour 2025, qui réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value de cession, elle dépend aussi de la date de revente. Voici le calcul complet sur dix ans, avec un exemple sur un studio lyonnais, et les critères qui font basculer d'un régime à l'autre.

Les deux régimes en une page

L’exemple : un studio à Villeurbanne acheté 150 000 €

Hypothèses : achat 150 000 € (dont 15 000 € de terrain), frais d’acquisition 12 000 €, mobilier 5 000 €, financement à 80 % sur vingt ans à 3,5 %, loyer 8 400 € par an charges comprises, charges déductibles hors intérêts (copropriété, assurance, taxe foncière, honoraires) 2 200 € par an, associé à la tranche marginale de 30 %, revente à 180 000 € après dix ans. Chiffres arrondis, règles 2026.

Au micro-BIC. Base imposable de 4 200 € par an (8 400 € moins 50 %), imposée à 30 % + 17,2 % : environ 1 980 € d’impôt par an, soit 19 800 € sur dix ans. À la revente, plus-value brute de 30 000 €, réduite par les frais et abattements (30 % sur l’impôt après dix ans, 8,25 % sur les prélèvements sociaux) : environ 6 300 € d’impôt et prélèvements. Total sur dix ans : environ 26 100 €.

Au réel. Intérêts d’emprunt de 4 100 € la première année décroissant à 2 500 € la dixième ; charges 2 200 € ; amortissement du bâti (135 000 € sur 30 ans en moyenne pondérée : 4 500 € par an), des frais d’acquisition et du mobilier (5 000 € sur 7 ans). Le résultat avant amortissement est de 2 100 € à 3 700 € par an ; l’amortissement le ramène à zéro chaque année, avec un excédent d’amortissement différé. Impôt sur les loyers : 0 € pendant dix ans. À la revente, les amortissements effectivement déduits (environ 30 000 € sur dix ans) sont réintégrés : plus-value majorée à 60 000 €, imposée après abattements à environ 12 600 €. Total sur dix ans : environ 12 600 €.

Écart : environ 13 500 € en faveur du réel sur dix ans, malgré la réintégration. Sans la réforme de 2025, l’écart aurait été d’environ 19 800 €. Le réel reste gagnant parce que les intérêts et les charges sont réels, et parce que la plus-value bénéficie des abattements pour durée de détention.

Quand le micro-BIC reste préférable

• Un bien acheté sans emprunt, avec peu de charges, dont les charges réelles et l’amortissement sont inférieurs à 50 % des loyers, cas rare.
• Une revente prévue à court terme, où la réintégration des amortissements pèse lourd et où les abattements pour durée de détention sont faibles.
• Un loueur qui refuse toute formalité comptable et accepte de payer davantage pour cela.

Quand le réel s’impose

• Un bien financé à crédit, ce qui est le cas général.
• Un bien avec travaux, mobilier neuf ou charges de copropriété élevées.
• Un meublé de tourisme non classé, dont le micro-BIC est limité à 30 % et 15 000 €.
• Un loueur qui détient plusieurs biens et dépasse les plafonds.

Le passage du micro au réel en pratique

L’option se prend avant la date limite de déclaration de revenus. Le cabinet établit alors la décomposition du bien par composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements) et la valeur du terrain, à partir de l’acte d’achat et d’une méthode documentée ; il inscrit le mobilier et les frais d’acquisition ; il calcule les amortissements et prépare la liasse 2031 avec les tableaux annexes. L’inscription au guichet unique pour obtenir un SIRET et la déclaration initiale de CFE complètent le passage. La méthode d’amortissement est détaillée dans amortissement en LMNP : méthode et exemple chiffré.

Les erreurs à éviter

• Rester au micro par habitude avec un bien à crédit : plusieurs milliers d’euros d’impôt inutiles sur dix ans.
• Amortir le terrain ou choisir des durées irréalistes : réintégration en contrôle.
• Oublier de reporter les amortissements différés d’une année sur l’autre.
• Ignorer le seuil LMP : au-delà de 23 000 € de recettes dépassant les autres revenus du foyer, le régime change (cotisations sociales, plus-values professionnelles).
• Louer en courte durée à Lyon sans enregistrement ni respect des règles d’usage, voir location Airbnb à Lyon : fiscalité et réglementation.

Ce que fait le cabinet

Le Cabinet Levy & Associés réalise la simulation sur dix ans avec votre acte d’achat, votre prêt et vos loyers, prend l’option pour le réel si elle est favorable, établit la décomposition et la liasse 2031 chaque année, et calcule la plus-value à la revente. Le premier rendez-vous est offert. La mission est décrite sur la page expert-comptable LMNP à Lyon. Les investisseurs qui hésitent entre meublé et SCI trouveront la comparaison dans SCI à l’IS ou à l’IR et sur la page expert-comptable pour SCI.